הזדמנוית עסקיות בשוק הנדלן בדרום אפריקה מאת אורי אילן יזם ואיש עסקים בדרום אפריקה

מטרת הסקירה היא להציג בפני בעלי עניין, את האפשרויות הכלכליות האדירות הקיימות בדרום אפריקה ובאזור אפריקה הדרומית

סקירה כללית

מי שלא ביקר כאן, או עשה עסקים כאן, קשה לו לתאר לעצמו את גודל המשק והאופן שהוא מתעורר במהירות ב 15 השנים האחרונות – מאז סוף תקופת משטר האפרטהייד הנורא. באופן פרדוכסלי, גם הרבה אנשי עסקים מקומיים עדיין לא התעוררו למציאות החדשה ולכן ההזדמנויות הן בשפע

כתוצאה מפתיחת הגבולות לתנועת אנשים ומסחר מאז 1994, וכתוצאה מכניסה של עשרות מיליונים של שחורים, צבעונים והודים למעגל העסקי הלגיטימי ולא פחות חשוב מזה לאיוש רוב רובן של המשרות במגזר הציבורי, יש כאן את הגידול המהיר ביותר בעולם של מעמד הביניים – כמו שהוא מכונה כאן – The middle income group. [חשוב לא להשתמש במילה באנגלית “Class”]. באותה העת, יש עדיין, כך משערים, כ 25 מיליון בני אדם עניים מאוד שפעילותם הכלכלית בסיסית ביותר ורובה מחוץ לכלכלה הרשמית – נושא שאפשר להרחיב עליו את הדיבור עוד רבות, ויש לו כמובן השפעה רבה על החברה ועל הכלכלה; ויש כמובן שכבה גדלה והולכת של אנשים מבוססים, מנהיגים פוליטיים ועסקיים שמנהלים את המדינה - הם ממלאים את מסעדות הפאר, נוסעים במכוניות יקרות וגרים בבתים מפוארים – אותם אנחנו מגדירים כאן Up Market; אבל כרגע אני מבקש להתרכז באותה קבוצה מרתקת שמצדיקה את העניין הרב שיש למשקיעים במדינה הזו והיא קבוצת הביניים.

מאפייניה – בני 25-35, [שזוכרים את האפרטהייד יותר כמורשת אבות וזיכרון ילדות, אבל זוכרים...], לכולם איזו שהיא השכלה מקצועית, מקצוע ומקום עבודה; המשמעות, רמת השתכרות טובה; חלקם בעלי השכלה אקדמית ובהרבה מאוד מקרים הם נשואים לבני זוג עם אותם מאפיינים. הם מתפקדים כמנהלי דרג נמוך ובינוני וחלקם אף בכירים יותר בשירות הציבורי, מנהלי וסגני מנהלי חנויות ברשתות הקמעונאיות הארציות הגדולות, פקידי בנקים וחברות ביטוח, מנהלי חשבונות, עורכי דין רבים, אדריכלים ומהנדסים, בעלי עסקים קטנים ולמעשה תמצאו אותם בכל מגזרי המשק. כמו בכל כלכלה בריאה, הם מהווים את עמוד השדרה ומספרם, כאמור למעלה, הולך וגדל במהירות – אם מ 1998 ועד 2006, הגידול של הקבוצה הזו, המסומנת בטבלה למטה כ Middle ו –High- Middle & High יותר מהכפילה את עצמה, הרי שבשלוש השנים האחרונות, ניתן להעריך לפי אינדיקציות שונות כי הם גדלו בשליש. יותר בוגרי מוסדות להשכלה גבוהה, יותר משרות נתפשות בידיהם בכל המגזרים, המון עידוד מוסדי לפתיחת עסקים קטנים ועוד.

נקודה חשובה לציון – מעמד הביניים גדל לא רק מהכוון של "העניים" אלא גם מהכוון של ה"עשירים" או ה"עשירים לשעבר". רוצה לומר, שמצבם של בני השכבה המבוססת, שמסורתית היו ועדיין הלבנים רוב בה, הולך בהדרגה ומתדרדר לעבר אותו אזור במנעד הכלכלי – משרות אינן באות בקלות [בלי מאמץ בכלל, יהיה נכון יותר לומר על תקופת האפרטהייד], הפרנסה קשה יותר והמצב הכלכלי בעולם אינו תורם לכך במיוחד. גם אם דור ההורים יכול עדיין לגור בבתי יקרים, הילדים – שגם הם בני 25-35 לצורך הדיון, כבר אינם יכולים להרשות לעצמם לגור באזור שההורים גרים ואם כן בודאי שלא באותם בתים גדולים ויקרים. כך, בהדרגה, הלבנים בני הדור החדש, מצטרפים לחבריהם בני גילם השחורים והתהליך הזה עוד יתעצם בשנים הקרובות, ככל שמשקעי האפרטהייד ישקעו לאיטם ויותר מבוגרים יהיו כבר תוצר של מערכת חינוך יותר אינטגרטיבית ונטולת אפליה גזעית. עם זאת יש לזכור, ששיעורם הכללי של הלבנים באוכלוסיה הוא קטן מאוד – אולי 10% ולכן מידת השפעתם גם היא הולכת בהדרגה וקטנה.

לקבוצת הביניים הזו, אני מקדיש את מיטב מאמצי בכל התחומים האפשריים – לרובם המוחלט אין בעלות על נכס מגורים ואם יש להם, הנכס כבר לא מתאים למעמד הכלכלי-חברתי החדש שלהם; לרובם מתפתחים הרגלי צריכה קמעונאיים מתוחכמים יותר – ההוצאה על קניית מוצרי צריכה, מותגים, בילוי, חופשות הולכת וגדלה כל הזמן בקצב יחסית מפתיע למצב הכלכלי הרעוע בדרך כלל בעולם כיום; לרובם מודעות הולכת וגדלה לנושאים של איכות הסביבה, אנרגיה חלופית, מחזור וכיוצא באלה שמשמעותם פתיחותם למוצרים חדשים היא גדולה משהייתה בעבר, ועוד תגדל ככל שהנושאים האלה מוצאים את ביטויים בתקשורת יותר ויותר. רובם צרכנים גדולים של אמצעי התקשורת ההמוניים, תקשורת סלולארית ואינטרנט, גם זה האחרון בעלייה תלולה מתמדת. הרבה מאוד מהם נושאים במשרות בכירות בלי מספיק ניסיון כדי לספק את הסחורה וזקוקים למערכות תמיכה מקצועיות ואישיות מצד בעלי ניסיון שזמינותם קטנה. קיצורו של דבר – הפוטנציאל לעסקים סביבם ואיתם הוא עצום.

שוק הנדלן

לצורך המסמך הזה אני מבקש להתרכז בשוק הנדלן. בתמצית – אני מתמקד בעבודתי ובהמלצותיי לכם בפרויקטים המשלבים בנייה למגורים, מסחר, תעשייה קלה ומשרדים – מה שמכונה כאן – Mixed use. השילוב הזה הוא כיום אבן יסוד לפיתוח עירוני בר-קיימא – כזה שמקצר קווי נסיעה למקום העבודה ולצריכת שירותים ועל ידי כך מסייע בו זמנית לאיכות הסביבה ולאיכות החיים של בני האדם. הצורך ליצור יותר ויותר עוגני תעסוקה וצריכה מעורבים עם מגורים למעמד הביניים עוד מתחזקת כאן על רקע פיגור עצום בכל מה שקשור בתחבורה ציבורית, נושא הדורש חיבור נפרד. [הדוגמא אולי הטובה ביותר לנגד עיני ברגע זה היא ההתפתחות של העיר נתניה סביב שני מרכזי התעסוקה שלה].

מצב שוק הנדלן עם זאת, בעת הזו, הוא קשה. הבנקים כמעט חדלו לחלוטין מלהעניק אשראי לקבלני בניין וגם משכנתאות לקונים הפוטנציאליים. נושא האשראי ראוי לדיון נפרד, אבל בתמצית זה המצב. ברובו הוא תוצאה של המשבר הכלכלי העולמי, אבל גם קודם הבנקים הדרום אפריקאיים היו שמרניים יותר מאחיהם במדינות המערב ובזכות זה יש לומר, פגיעת המשבר העולמי בכלכלת דרום-אפריקה קטנה ממה שהיא במדינות אחרות. כלומר, יש גם צד חיובי לשמרנות במקרה הזה.

באותה העת, ובשל אותן הסיבות, הרבה יזמי נדלן נתקעו עם פרויקטים על הנייר, בלי יכולת כספית לממשם. רבים קבלו אשראי בנקאי כדי לקנות את האדמות ולגייס את בעלי המקצוע לתהליך התכנון והשגת זכויות הבנייה ועכשיו הבנקים לוחצים עליהם עד מאוד כדי לצאת ולהחזיר את החובות – אבל אין מי שיקנה.

התוצאה היא שבשנתיים האחרונות – וזה נושא שבדקתי היטב עם גורמים מוסמכים ויודעי דבר במערכת הבנקאית – הביקוש לדיור "בינוני", אנו נקרא לו – כאן הוא מכונה – Gap Housing הולך וגדל באופן טבעי במהירות עצומה ואין מי שיענה עליו – הבונים אינם בונים, הקונים אינם קונים, הבנקים אינם מלווים והכול בעצם משותק – כולם מחכים לראות מי יעשה איזה שהוא צעד ראשון. אגב, אני אישית מאוד פעיל בלנסות ולחלץ את השוק הזה מקיפאון עם כמה רעיונות שאיתם אני נושא ונותן עם גורמים שונים כאן. השקעה מבחוץ היא אחת הדרכים לחלץ מן המבוי הסמוי ובאותה העת גם לעשות רווחים נאים.

מתוך העמדה הזו, אני קובע וממליץ לכל מי שיש לו עניין בהשקעות לטווח בינוני – כלומר 3-5 שנים, לבוא לכאן ולהיות לפני "הגל" ולא אחריו. השקעות כאלה יכולות להיות בתחום הדיור למעמד הבינוני – שעליו התעכבתי בהרחבת מה, ומי שמוכן להשקיע יותר, ישקיע בכמה פרויקטים למעמד הגבוה, כי ברגע שהשוק ייחלץ עם מעמד הביניים, גם השוק האחר יתעורר במהירות ומי שיהיה מוכן עם פרויקטים להציע, יצליח בגדול.

דרכי השקעה

יש מספר אפשרויות העומדות לפניכם ולכל אחת יתרונות אחרים, כפי שאנסה לתאר להלן

השקעה באמצעות חברת השקעות גדולה – זוהי דרך מוכרת היטב וכרוכה בהעברת כסף למאגר משאבים גדול העוסק בהשקעת הכסף עבורכם. בדרך הזו המעורבות של המשקיעים בפרויקטים היא מינימאלית, אם בכלל, אבל ייתכן וחברה גדולה תבטיח להם תשואה מינימאלית על ההשקעה. מבחינות רבות זה משול לקניית מניות בבורסה של יוהנסבורג באמצעות ברוקר ואני הרבה לא יכול לסייע מלבד בעצה טובה.

 השקעה בפרויקטים יחידים – זה מה שאני עושה באופן שוטף עם לקוחותיי, אני מציף ומציג הזדמנויות השקעה כדאיות, אחת לאחת. כל פרויקט עם המאפיינים שלו, הן הכספיים והן הלוגיסטיים, בדרך למימושו. דרך כזו היא מאוד ממוקדת פרויקט, ואני מנהל את ההשקעות האלה עבורם.

 יצירת שותפות אסטרטגית JV [Joint ventures] – קבוצת משקיעי החוץ, יוצרת שותפות עם חברת פיתוח מקומית, כזאת שיש לה את היכולת, הניסיון, היציבות הכספית והנכסים המתאימים לפיתוח. ברור שיש תהליך של בדיקה הדדית, וייתכן שזה לוקח יותר זמן, אבל מהרגע שמתחילים לעבוד יחד ומתחילים להכיר זה בערכו של זה, נוצר אימון וניתן אז לגדול לכל כיוון, כשהשמיים הם הגבול. אני עובד עם כמה חברות כאלה, מאוד דינמיות, יצירתיות ואוהבות JVs . הן מבטיחות למשקיעים החזר מינימאלי על ההשקעה שהוא תמיד מעבר לריבית על הלוואת הבעלים למיזם המשותף. התקשרות עם חברה כזו תעניק למשקיעים מנוף כלכלי אדיר, תשתית מקצועית ולוגיסטית ובסיס יציב בתוך לב ליבה של העשייה כאן, בלי צורך להקים מיזם כלכלי משלכם, בלי להיבלע במלתעותיה של חברה ענקית ואולי גם בלי הפיזור שכרוך בעבודה על פרויקטים בודדים. בכל מקרה, גם במסגרת של JV, ההחלטה באיזה פרויקט משקיעים, כמה ואיך, נשארת בידי המשקיעים [בניגוד להשקעה בקונצרן ענק שלא שואל אותם היכן להשקיע את הכסף שלהם]. במקרה כזה אני מסייע להתקשרות בין הצדדים, מייצג את המשקיעים במסגרת המיזם המשותף ושומר על האינטרסים שלהם

אורי אילן